1주택자 상급지 갈아타기 전략 [4] (ft. 임장시 알아내야 할 것들)

1주택자 상급지 갈아타기 전략 3탄에서는 매수할 집을 소개해주는 부동산 소장님과 대화하는 방법과 약속잡는 방법에 대해 알아보았습니다.

오늘은 실제로 임장을 갈때 알아두면 좋은 내용과 만났을때 주로하는 대화들에 대해 알아보겠습니다.

여섯 번째, 임장 지도를 만들어서 내용을 숙지하고 소장님과 만나자.

내가 가고 싶었던 동네라도 하루에 여러 단지의 집을 보게 되면 잘 기억에 남지 않습니다.

그러므로 그 동네의 임장 지도를 만들어 가는 게 좋습니다.

임장 지도가 어렵다면 최소한 지도와 내가 보는 아파트 매물의 가격과 기본 정보는 알아갑니다.
(배정초등학교, 매물의 최저 호가, 연식, 최근 실거래가, 주변 비슷한 컨디션의 아파트 호가)

그리고 소장님께서 기본적으로 아래와 같은 질문을 할 수 있는데, 본인의 상황 그대로 답변하시면 됩니다.

1. 지금 어디에 거주하는지? (그 동네 주택 가격을 파악하고 자금여력이 되는지 여부 판단)
2. 자녀가 있는지 있다면 몇 살인지? (실거주용인지 파악과 자녀 나이에 맞춰 매물을 소개하기 위함)
3. 몇 주택인지? (세금과 대출은 고려하고 집을 매수하려는 사람인지 파악)
4. 대출은 알아봤는지? (DSR 때문에 대출이 안나올 수도 있는데 실제 매수가 가능한지 판단하기 위함)

위와 같은 질문은 크게 부담없이 답변해주시면 되고,
소장님께 알아내야할 가장 중요한 것은 매도자가 무슨 이유로 팔려고 하는지를 알아보는 것입니다.

예를 들어 양도세 비과세 기간이 끝나거나,
매수한 집이 있는데 언제까지 매도해야 한다거나 하는 사유가 있다면,
내 집이 안 팔려서 당장을 못 사더라도 매도자가 팔아야만하는 기한이 가까워질수록 가격은 더 낮아질 수 있습니다.

그러므로 집을 사러 갔을 때 매도자의 속 사정을 알아놓을 필요가 있습니다.

이것은 현장에 방문해야만 알 수 있는 정보들이기 때문에 매도자는 왜 팔려고 하는지 알아야 합니다.

내 집이 팔리지도 않았는데 집을 보러 가는 과정이 귀찮고 무의미한 행동이란 생각이 들지도 모르지만,
이렇게 한번 매수를 잘하면 연봉 이상의 경제적 이득이 있을 수 있다는 점을 명심할 필요가 있습니다.

높은 연봉의 직장을 얻기위해 대부분 16년(초 6년, 중 3년, 고 3년, 대학 4년)의 교육과정을 거치고,
높은 경쟁률을 뚫기 위해 노력하는 데에 비하면,
저렴하게 매수하기 위한 과정은 아무것도 아닐 수 있습니다.

설사 내가 매수한 뒤 가격이 하락하더라도,
향후 아파트가격하락까지 예측할 수 없기 때문에 매수 당시 최선을 다해 매수했다면 아쉬움이 덜 할 것입니다.

위의 과정이 귀찮고 번거롭다면, 비싸게 매수하거나,
기존에 살던 집에 계속 거주할 확률이 높아집니다.

그리고 너무 비싸게 매수한 집에 계속 거주하는 것 자체가 스트레스가 될 수 있습니다.

저의 경우 최근 집을 매수했는데, 그 집의 매도자는 조정대상지역의 주택을 다수 보유하고있는 다주택자라 담보대출이 안 나왔습니다.

그래서 사금융을 쓰고 있었고 연이율 10% 이상을 부담하고 있는 상황이었습니다.

그 점을 이용하여 계약금을 50% 이상 선지급하는 조건으로 계약하여,
사전에 협의된 가격에서 천만 원 이상을 계약서 작성 과정에서 낮출 수 있었습니다.
(매수가를 낮추면 중개 수수료, 취등록세도 낮아지므로 외식할 비용은 추가로 벌 수 있습니다.)

이처럼 매수자의 속사정을 현장에가서 알 수있는 경우가 많기 때문에,
임장 전 매수할 곳들의 기본정보와 동네 분위기 등을 익히고 매도자의 속사정을 알아오는 것도 필요합니다.

마지막으로 흔히들 부동산 거래를 하면 중개 수수료가 너무 아깝다고 많이 이야기합니다.

사실 소장님 입장에서 보면 손님들에게 물건에 대해 무상으로 여러 서비스를 제공해 주십니다.

그리고 한번 보고 매수하는 게 아니라 여러 번 보고 여러 부동산 소장님 중 업무처리 방식이 마음에 드는 분을 선택할 수 있고,
한 번의 인연으로 급하게 무언가를 물어볼 일이 생기면 필요한 사항들을 물어볼 수 있습니다.
(거래 후 소장님들은 웬만하면 매수, 매도자의 연락처를 삭제하지 않습니다.)

이 모든 과정들이 수수료에 포함되어 있다고 생각합니다.

그래서 부동산 중개 수수료는 내가 얼마나 부동산 소장님을 활용하느냐에 따라 수수료를 아깝지 않다고 생각할 수도 있습니다.

간혹, 중개 수수료도 협상을 통해 조정이 가능하므로 낮추려고 하는 경향이 있는데,
중개 수수료를 아까워하면 매수 자체가 어려워질 수 있다고 생각합니다.

그래서 중개 수수료는 법정상한액을 지급한다고 생각하고 접근하는 게 마음 편합니다.

다음 시간에는 내 집을 매도하는 방법과 네이버부동산에 직접 광고하는 방법을 알아보겠습니다.