앞서 1주택자 상급지 갈아타기를 위해서,
매수할 집과 매도할 집간의 갭과 대출가능금액을 사전에 파악하는 방법을 알아보았습니다.
[상급지 갈아타기 전략 실전편 [1] 대출알아보기]
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상급지 갈아타기 전략 실전편 [1] (대출부터 알아보기)
상급지 갈아타기를 계획하기에 앞서, 내가 매도할 집과 매수할 집의 적정가를 아는 것이 중요합니다. 내가 매수하는 집이 고평가, 가려고 하는 집이 저평가라면 적극 고려해 볼 만한 상황입니다
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이번에는 1주택자 상급지 갈아타기 시 매수와 매도 중 무엇을 먼저 해야 하는지와
내 집이 매도되기 전에 해야 할 일들을 알아보겠습니다.
세 번째로, 상승기엔 매수 먼저, 하락기엔 매도 먼저
상승기에는 먼저 사두고 내 집을 파는 전략이 유효했습니다.
그리고 급상승기에는 내 집은 팔렸지만,
매수할 집의 시세가 급상승하고 집주인이 계좌번호를 안주는 탓에 매수 기회를 놓치면서,
계획보다 수천만원을 더 주고 매수하는 경우도 많았습니다.
그래서 상승기에는 매수를 먼저 해도 되겠지만,
지금과 같은 하락기에는 반드시 매도 후에 매수 계약을 해야 합니다.
상승기에는 매수하는 집의 잔금을 조금 여유 있게 계약해두고,
내 집을 적당히 낮은 매도 호가로 부동산에 연락해두면 팔리는 게 일반적이었습니다.
얼마전까지만 하더라도 취득세도 지금처럼 빡빡하지 않았고 DSR 제도가 없었으므로,
대출을 최대한 활용하여 잔금을 치른 다음 공실 상태로 매수자를 기다리거나 전세를 줄 수 있었습니다.
그러나 지금은 먼저 매수해뒀다가 가지고 있던 집이 안 팔릴 경우,
전세를 잘못 주면 취득세 폭탄을 맞을 수도 있고,
추가 대출이 어려워 잔금일이 다가오면 생각했던 것보다
훨씬 낮은 초급매 가격으로 매도해야 하는 경우도 생깁니다.
그러므로 지금과 같이 거래량이 폭락하고,
가격도 떨어지는 시기에는 반드시 매도 계약을 하고 움직여야 합니다.
네 번째로, 매수하려는 집을 틈틈이 봐두자.
매도하겠다고 집을 내놨다고 무작정 팔릴 때까지 기다릴 게 아니라,
매수하려는 집도 계속 살펴보아야 합니다.
그리고 상급지의 두세 개 단지는 꾸준히 시세를 확인하고,
혹시나 상급지로 못 갈 경우를 대비하여 비슷한 수준의 다른 상급지도 관심을 갖습니다.
매수하려는 집의 호가가 낮아지면 내가 매도하려는 집의 호가도 낮출 수 있습니다.
예를 들어 매수하려는 집이 6억에서 5억 8천만원이 되었다면,
내 집을 4억에서 3억 8천만원으로 낮추어도 큰 문제가 없습니다.
매도자 간 가격 낮추기 경쟁이 벌어지면 호가가 더 낮아질 수 있으므로,
부동산 소장님과 상의 후 적정 수준으로 네이버 호가를 낮춰달라고 합니다.
그러면서 호가가 낮아진 집을 광고한 부동산에 전화하여 미리 봐두면 좋습니다.
급매가 나온 매물에 가장 관심을 가져야겠지만 다른 후보 단지들도 계속 봐두어야 눈에 익습니다.
간혹 낮은 가격에라도 팔고 싶은데 부동산에서 호가만 낮아지지 팔기 어려울거라고 이야기하며,
네이버부동산에 제대로 광고를 하지 않는 경우도 있습니다.
이런 경우 정말 급하다면 내가 호가를 낮춰서 광고하는 방법도 있으니,
이 방법은 다음에 알아보도록 하겠습니다.
그리고 내 집이 매도되지 않았을때 부동산 소장님과 이야기하는 팁과 준비사항을 살펴보겠습니다.
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