23년 입주하는 단지는 총 6개인데, 관련 분양가와 옵션 등을 자세히 살펴보겠다.
매물 시세는 9월 19일 기준으로 작성하였다.
2023년 중구 입주물량은 4964세대로 올해와 비슷한 수준의 입주가 예정되어 있다.
부동산 지인에 따르면 현재 인구수의 0.5를 곱하여 수요량을 약 400세대 정도로 계산했다.
그러나 중구는 상업지역이 발달되어 거주지가 적었던 탓으로 인구수가 적었을뿐,
다른 구의 인구가 유입되면서 인구수는 내년까지 지속적으로 늘어날 예정이다.
인베이드투자자문 이상우 대표도 대구 중구의 태평로 라인을 서울의 마용성과 비교하며 대규모 입주가 이루어지고 난 뒤를 좋게 보고 있었다.
다만 올해부터 24년까지 매년 5천 세대 정도의 입주물량을 감당해낼 수 있을까가 가장 큰 문제다.
이 시기만 잘 버티면 중구도 한 단계 업그레이드되어 있지 않을까 싶다.
22년 입주 아파트의 마피를 살펴봤었는데 23년 입주 예정인 아파트들도 매물이 꽤 나와있어 한번 살펴보려한다.
<2023년 중구 입주 아파트 단지(입주 예정일 순)>
- 청라힐스자이(947세대, 23.1.) 남산동
- 달성파크푸르지오힐스테이트(1501세대, 23.6.) 달성동
- 빌리브프리미어(200세대, 23.8.) 삼덕동
- 대구역제일풍경채위너스카이(604세대, 23.9.) 수창동
- 힐스테이트대구역(952세대, 23.10.) 태평로
- 청라힐지웰더센트로(159세대, 23.10.) 대신동
◈ 청라힐스자이 (947세대, 사용승인일 2023.01) 대구 중구 남산동 [P 1억4500만원]
현재 매물 중 가장 낮은 매매가는 약 6억5천만원이다.
청라힐스자이 84A 타입의 분양가는 4억5330만원~ 5억1510만원이었다.
위의 매물은 분양가는 5억480만원이므로 6~10층이고, 발코니확장비는 2600만원, 프리미엄이 1억4500만원이다.
기타 옵션이 없다고 하더라도 매수자 입장에서 부담해야 할 금액은 6억7580만원이다.
여기에 중도금 후이자였기 때문에 약 1500만원을 추가로 부담하면 약 6억9천만원을 부담해야한다.
한편, 얼마 전에 진행되었던 남산롯데캐슬스카이의 낙찰가가 33층짜리가 7억1천만원정도였다.
더욱이 남산롯데캐슬은 에어컨, 붙박이장 등 거의 풀옵션의 물건이었다.
남산롯데캐슬은 대출이 어떻게 될지 모른다는 점이 있었으나,
입찰 당시 참석자가 총 15명 밖에 없었고,
84타입 낙찰가가 6억5천~7억1천만원선이었던 점을 고려해 보면,
매도자의 매도 호가와 매수자가 매수하려는 금액간 차이가 커보인다.
◈ 달성파크푸르지오힐스테이트 (1501세대, 사용승인일 2023.06) 대구 중구 달성동 [P 0]
1500세대의 대단지이고 일반분양 물건은 약 1000세대이다.
최고 매매가는 작년 약 7억5천만원까지 갔으나 7억 대 거래는 한 건이고 대부분 5~6억대로 거래되었다.
최근에는 거래가 거의 없고 최근 3개월간의 일부 거래들도 5억 초반대로 보이는 점을 미뤄보아 거의 무피로 거래된 것으로 보인다.
아직 입주는 9개월가량 남았으나 매물이 다소 많아 보이고 프리미엄도 거의 없는 수준이다.
3층 매물의 분양가 4억9800만원, 발코니확장비 1421만원, 중도금후이자 약 1500만원이다.
분양권을 매수할 경우 부담해야 할 금액은 약 5억3천만원 수준이다.
◈ 빌리브프리미어 (200세대, 사용승인일 2023.08) 대구 중구 삼덕동 [P 5000] (대형 평형만 분양)
200세대의 소규모 주상복합 단지이지만 프리미어라는 이름이 붙은 것처럼 인테리어가 아주 고급스럽다.
다만 모델하우스와 동일하게 하려면 옵션 금액이 2억 이상이라 상당히 부담스러운 금액이다.
당시 중도금 대출은 알아서 하라는 식의 모집공고로 인해 경쟁률이 상대적으로 낮았다.
이후 다시 중도금 대출이 되는 것으로 바뀌어 프리미엄이 많이 형성되었고,
41평형 기준 최고가 약 11억5천만원까지 실거래 되었다.
단순히 보면 41평형 방 4칸짜리 아파트를 분양가 5억7750만원, 발코니확장비 4980만원, 프리미엄이 5천만원이면 약 6억 7730만원에 매수할 수 있다고 생각할 수 있으나 옵션 비용이 엄청나다.
해당 매물은 빌리브프리미어의 인테리어 특화가 3가지나 있는데 모두 더하면 약 1억8700만원을 납부해야 하므로, 총 매수 금액은 약 8억3430만원정도가 된다.
104A타입은 구조가 좋지만 위치상 앞 동에 가려 조망은 측면으로 나오나 일조는 거의 없다고 봐야 한다.
지금까지 23년 중구에 먼저 입주하는 3개 단지를 살펴보았다.
달성파크푸르지오의 경우 무피이긴하지만,
전반적으로 프리미엄이 다른 분양권과 다르게 꽤나 형성되어있는 모습이었다.
그러나 23년 중구 입주아파트 나머지 3개 단지는 분위기가 그다지 좋지 않은 모습을 보이고있는데
내일 추가로 살펴보도록 하겠다.
<참고>
빌리브프리미어의 신고가 분석(프리미엄은 얼마일까!?)
9월8일자 계약된 건으로 요즘과 같은 시기에 신고가를 달성한 분양권이 있다는게 신기하여 프리미엄이 얼마인가 상세히 계산해봤다.
분양 당시 인테리어옵션을 해야만 중도금대출을 해준다는 조건이 붙어 대부분의 분양자들은 인테리어옵션을 선택한 것으로 안다.
인테리어옵션 미선택시 중도금 대출 없는 물건으로 본인이 직접 거주할 가능성이 크고 드물다.
그래서 이번 실거래가 나온 물건을 인테리어 옵션인 매물의 가능성이 높다고 보고 가격을 살펴보겠다.
해당 타입은 104B타입으로 분양가 6억3540만원, 발코니확장비 3970만원, 인테리어옵션 1억7330만원으로 총 8억4840만원이다.
그러면 실거래가와 분양가의 차이는 약 1천만원 밖에 되지않는다.
여기에 에어컨 옵션까지 추가했다면 거의 무피수준 이라는 것을 알 수 있다.
물론 분양권 거래는 실제 거래한 사람들만 내막을 알 수 있어 추측일 뿐이지만,
실거래된 가격은 무피 수준의 거래이지 않을까 추측해 볼 수 있었다.
<2023년 중구 입주 아파트 단지(입주 예정일 순)>
- 청라힐스자이(947세대, 23.1.) 남산동
- 달성파크푸르지오힐스테이트(1501세대, 23.6.) 달성동
- 빌리브프리미어(200세대, 23.8.) 삼덕동
- 대구역제일풍경채위너스카이(604세대, 23.9.) 수창동
- 힐스테이트대구역(952세대, 23.10.) 태평로
- 청라힐지웰더센트로(159세대, 23.10.) 대신동
◈ 대구역제일풍경채위너스카이 (604세대, 사용승인일 2023.09) 대구 중구 수창동 [P -2000]
입주가 1년 남았으나 벌써 마피, 무피 매물이 많다.
대구역제일풍경채는 분양할 때부터 동간 간격이 좁다는 지적이 많았다.
개인적으로는 모델하우스 방문 당시 발코니 확장 시 실평수는 커 보였던 걸로 기억한다.
대구역제일풍경채는 최고 매매가 7억1천만원까지 갔고, 6억원대의 거래도 많이 있었다.
그러나 최근 분위기 악화로 무피, 마피 감안 시 5억 초반대의 매물이 아주 많다.
위의 매물은 102동(뒷동) 18층 매물이나 뒷동으로 일조와 조망이 그다지 좋지 않다.
분양가는 5억2천만원, 발코니확장비 약 2500만원, P-2000만원으로 총 매매가 5억2500만원이다.
(중도금60% 후이자이므로 입주시 약 1500만원 추가 납부 필요)
한편, 바로 북쪽에 위치한 대구역센트럴자이가 현재(9.19.) 4억8000만원이 가장 낮은 호가이다.
제일풍경채가 들어오면서 대구역센트럴자이 앞 동도 이제 조망 및 일조가 대부분 나빠졌다.
17년식 대구역센트럴자이가 18년도 가격까지 내려왔는데 어느 정도까지 내려올지는 모르겠지만,
대구역센트럴자이의 호가가 4억 8000만원이라면,
대구역제일풍경채의 호가 수준은 그렇게 높은 편은 아니라 생각한다.
연이은 입주와 금리 인상에 대한 두려움에 미래의 불확실성까지 선반영되고 있는 건 아닐까?
◈ 힐스테이트대구역 (803세대, 사용승인일 2023.10) 대구 중구 태평로2가 [P 0]
입주가 1년 남았고 낮은 수준의 프리미엄이 형성되어 있다.
최고 실거래가는 약 7억8천만원까지 갔으나 무피, 마피 감안 시 약 5억5천만원 수준까지 내려왔다.
위의 무피 매물은 분양가 자체는 51400만원, 발코니 확장비가 약 4500만원이다.
여기에 중도금 이자 후불제로 약 1천500만원으로 총 매수 금액은 약 5억7500만원이다.
분양가상한제를 핑계로 발코니 확장비를 1,2로 두 번 받아먹은 단지이다. (+빌리브프리미어)
분양 당시 대구 부동산 분위기가 그만큼 달아올랐다는 것을 의미하기도 한다.
◈ 청라힐지웰더센트로 (159세대, 사용승인일 2023.10) 대구 중구 대신동 [P -3500]
남향 매물은 'ㄱ'자 모양으로 단지 배치를 하고 있다.
주력인 84타입은 남향이고 72타입은 전부 동향이다.
그러나 남향 구조로 조망은 좋을 것으로 예상되나, 주변 여건이 조금 아쉽다.
약 500미터 거리에 청라언덕과 태평로 라인까지 접근할 수 있으나,
바로 인근에 상권 형성이 다소 부족하다.
서문시장이 가까이에 있으나 시장보다 마트가 편한 게 사실이다.
100~200세대의 소규모 단지가 완판될 때 부동산 시장이 과열이라는 이야기가 있는데,
청라힐지웰더센트로가 완판되었을 때 과열이긴 과열이구나 생각했었다.
대구 중구 23년 입주 아파트 중 입주 예정일이 가장 늦으나 현재 마이너스 폭은 가장 크다.
분양가 5억2140만원, 발코니확장비 2970만원, P-3500만원으로 총 매매가 5억1610만원이다.
동편에 타올힐스라고 불리는 서성지구 재개발이 이루어져야 조금은 상황이 나아지지 않을까 예상된다.
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